不動産投資の損益通算とは？節税につながる仕組みをわかりやすく解説

2025年8月22日

佐藤悠介

不動産投資を検討している方なら、「損益通算」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。「なんだか難しそう」「税金の話は苦手」と感じる方も多いでしょう。

損益通算とは、簡単に言えば「利益と損失を相殺して税金を計算する仕組み」のことです。不動産投資で赤字が出た場合、その損失を給与所得などの他の所得と合算することで、全体の税負担を軽減できる可能性があります。

特に、不動産投資では「減価償却費」という実際の現金支出を伴わない経費を計上できるため、帳簿上は赤字でも実際のキャッシュフローはプラスという状況を作り出すことが可能です。この仕組みを上手に活用すれば、大きな節税効果を期待できます。

ただし、損益通算には適用条件や注意点もあります。税制改正の影響や将来的なリスクも考慮して、適切に活用することが重要です。この記事では、損益通算の基本的な仕組みから具体的な活用方法、注意点まで、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。

不動産投資の損益通算って何？基本の仕組みを分かりやすく解説

損益通算は、日本の税制における重要な仕組みの一つです。不動産投資を行う上で、この制度を理解することで大きな節税メリットを享受できる可能性があります。

損益通算とは利益と損失を相殺する税制の仕組み

損益通算とは、同一年度内で発生した各種所得の利益と損失を合算して、全体の課税所得を計算する制度です。ある所得で損失が出た場合、他の所得の利益から差し引くことができます。

日本の所得税制では、所得を10種類に分類しています。給与所得、事業所得、不動産所得、利子所得、配当所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得がそれです。これらのうち、特定の所得間で損益通算が認められています。

不動産投資における損益通算では、主に不動産所得の損失を給与所得の利益と相殺することになります。例えば、給与所得が500万円、不動産所得が▲100万円の場合、課税所得は400万円となります。結果として、所得税と住民税の負担が軽減される仕組みです。

なぜ不動産投資で損益通算が注目されるの？

不動産投資で損益通算が注目される理由は、減価償却費という特殊な経費にあります。減価償却費は、実際にお金を支払わなくても経費として計上できる項目です。

建物は時間の経過とともに価値が下がっていきます。この価値の減少分を毎年の経費として計上するのが減価償却費です。現金の支出はないのに経費になるため、「帳簿上は赤字だが実際のキャッシュフローはプラス」という状況を作り出せます。

この仕組みにより、実質的には利益が出ているにも関わらず、税務上は損失として扱われることがあります。その損失を給与所得と損益通算することで、全体の税負担を大幅に軽減できる可能性があるのです。

特に高所得者の場合、所得税の税率が高いため、損益通算による節税効果は非常に大きくなります。年収1000万円を超える方にとって、損益通算は魅力的な節税手段となっています。

給与所得と不動産所得の合算による節税効果

給与所得と不動産所得の損益通算による節税効果は、具体的にどの程度になるのでしょうか。日本の所得税は累進課税制度のため、所得が高いほど税率も高くなります。

所得税の税率は以下のように設定されています：

課税所得金額	税率	控除額
195万円以下	5%	0円
330万円以下	10%	97,500円
695万円以下	20%	427,500円
900万円以下	23%	636,000円
1,800万円以下	33%	1,536,000円

住民税は一律10％（所得割）です。つまり、高所得者ほど損益通算による節税効果が大きくなります。

例えば、課税所得700万円の方が不動産所得で100万円の損失を出した場合、所得税で23万円、住民税で10万円、合計33万円の節税効果が期待できます。これは不動産所得の損失額の33％にあたる金額です。

どんな時に損益通算が使えるの？適用される条件を確認

損益通算は自動的に適用されるものではありません。一定の条件を満たした場合にのみ利用できる制度です。適用条件を正しく理解しておきましょう。

不動産投資で赤字が発生する主なケース

不動産投資で赤字が発生するケースは、実は珍しいことではありません。特に投資初期や物件購入直後は、様々な要因で赤字となることが多いのです。

最も一般的なケースは、減価償却費が大きい場合です。築古物件を購入した場合や、建物価格の割合が高い物件では、年間の減価償却費が家賃収入を上回ることがあります。特に、木造アパートなど償却期間の短い物件では、この傾向が顕著に現れます。

修繕費や設備投資による一時的な赤字も発生しやすいパターンです。エアコンの交換、給湯器の修理、外壁塗装などの大規模修繕を行った年は、支出が収入を大幅に上回ることがあります。

空室期間が長期化した場合も赤字要因となります。入居者が退去してから次の入居者が決まるまでの期間が長いと、家賃収入がゼロになる一方で、ローン返済や管理費は継続して発生するためです。

借入金利が高い場合や、返済期間が短い場合も赤字になりやすい条件です。特に、物件価格に対して融資額の割合が高い場合、利息負担が重くなり収支を圧迫します。

損益通算できる所得の種類と制限

損益通算は、すべての所得間で自由に行えるわけではありません。税法では、損益通算できる所得の組み合わせが明確に定められています。

不動産所得の損失は、給与所得、事業所得、総合課税の譲渡所得、一時所得と損益通算することができます。最も一般的なのは、サラリーマンの給与所得との損益通算です。

一方で、分離課税となる所得とは損益通算できません。株式の譲渡所得、先物取引の雑所得、退職所得などは別々に課税されるため、不動産所得の損失と相殺することはできません。

また、不動産所得内でも制限があります。土地の取得に関わる借入金の利子については、損益通算の対象から除外されます。これは、土地は減価償却の対象ではないため、恒久的な節税手段として利用されることを防ぐための措置です。

不動産所得が赤字の場合でも、その赤字のうち土地取得借入金利子相当額は、翌年以降に繰り越すことになります。建物部分の借入金利子は損益通算の対象となるため、適切に区分して計算する必要があります。

事業的規模か否かで変わる適用範囲

不動産投資の規模によって、損益通算の適用範囲が変わることも重要なポイントです。税法では「事業的規模」の基準を設けており、これを満たすかどうかで取扱いが異なります。

事業的規模の判定基準は、おおむね以下の通りです：

戸建て住宅の場合：おおむね5棟以上
マンションやアパートの場合：おおむね10室以上
駐車場の場合：おおむね50台分以上

事業的規模に該当する場合、青色申告特別控除の適用や、青色専従者給与の必要経費算入など、より多くの特典を受けることができます。また、貸倒損失の取扱いも有利になります。

事業的規模に該当しない場合でも、損益通算自体は可能です。ただし、適用できる特典が限定されるため、節税効果は相対的に小さくなります。

規模の判定は、年末時点の状況で行われます。年の途中で物件を売却した場合や、新たに物件を取得した場合は、年末時点での保有状況が基準となります。

損益通算で節税効果を生む減価償却費の活用法

減価償却費は、損益通算による節税効果を最大化するための重要な要素です。この仕組みを正しく理解し、戦略的に活用することで大きなメリットを得られます。

減価償却費は現金支出を伴わない経費

減価償却費の最大の特徴は、実際に現金を支払わなくても経費として計上できることです。これにより、キャッシュフローは黒字なのに税務上は赤字という状況を作り出せます。

建物や設備は、購入時に全額を経費にするのではなく、使用可能期間にわたって分割して経費計上します。例えば、1000万円の建物を25年間で償却する場合、毎年40万円ずつを減価償却費として計上します。

この40万円は、実際には購入時に支払済みの金額です。しかし、税務上は毎年の経費として認められるため、他の所得との損益通算に活用できます。

減価償却費の計算では、土地は対象外となることに注意が必要です。土地は時間が経過しても価値が減少しないと考えられているためです。建物部分のみが減価償却の対象となります。

中古物件の場合、新築時からの経過年数も考慮して償却期間を計算します。残存耐用年数が短いほど、年間の減価償却費は大きくなり、節税効果も高くなります。

建物構造と築年数による減価償却の計算方法

減価償却費の計算は、建物の構造と築年数によって決まります。構造ごとに法定耐用年数が設定されており、この期間にわたって建物価格を償却していきます。

主な建物構造の法定耐用年数：

構造	住宅用途の耐用年数
木造	22年
軽量鉄骨造（3mm以下）	19年
軽量鉄骨造（3-4mm）	27年
重量鉄骨造	34年
鉄筋コンクリート造	47年

中古物件の場合、残存耐用年数の計算が必要になります。計算式は以下の通りです：

残存耐用年数 = 法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 0.2

ただし、計算結果が法定耐用年数の20％を下回る場合は、法定耐用年数の20％が最低年数となります。

例えば、築15年の木造アパート（法定耐用年数22年）の場合：
残存耐用年数 = 22年 – 15年 + 15年 × 0.2 = 10年

この物件の建物価格が800万円なら、年間80万円の減価償却費を計上できます。

中古物件購入で大きな減価償却費を計上するコツ

中古物件を購入する際は、減価償却費を最大化するための戦略を考えることが重要です。適切な物件選択により、大きな節税効果を狙えます。

築古物件ほど残存耐用年数が短くなるため、年間の減価償却費は大きくなります。特に、法定耐用年数の80％を超えた築古物件では、最低償却期間（法定耐用年数の20％）が適用されるため、短期間で大きな減価償却費を計上できます。

物件価格に占める建物価格の割合も重要です。土地価格が安く、建物価格の割合が高い物件ほど、減価償却費は大きくなります。郊外の物件や地方都市の物件では、この傾向が顕著に現れます。

建物と設備を分けて考えることも有効です。エアコン、給湯器、キッチン設備などは、建物本体より短い耐用年数で償却できます。これらの設備価格を適切に区分することで、より多くの減価償却費を早期に計上できます。

ただし、築古物件は修繕費がかさむリスクもあります。減価償却費による節税効果と、実際の維持管理費用のバランスを慎重に検討することが大切です。

損益通算に使える経費項目と計算のポイント

損益通算を活用するためには、不動産投資で認められる経費項目を正しく理解することが重要です。適切な経費計上により、効果的な節税が可能になります。

必要経費として認められる項目一覧

不動産投資では、収入を得るために直接要した費用を必要経費として計上できます。主な経費項目は多岐にわたるため、漏れなく計上することが大切です。

主要な必要経費項目：

経費項目	内容
減価償却費	建物・設備の償却費
修繕費	原状回復・設備修理費
管理費	管理会社への委託料
借入金利子	ローンの利息部分
固定資産税	土地・建物の固定資産税
火災保険料	建物・設備の保険料
広告宣伝費	入居者募集の広告費
交通費	物件管理のための交通費
通信費	物件管理に関する電話代
消耗品費	清掃用具・電球などの費用

これらの経費は、不動産投資に直接関連するものである必要があります。私的な用途と混在している場合は、適切な按分計算が必要になります。

税務調査では、経費の妥当性について詳細な確認が行われることがあります。領収書やレシートの保管、支出の目的を明確にした記録の作成など、適切な書類整備が重要です。

按分が必要な経費の正しい計算方法

不動産投資では、自宅兼事務所を使用したり、自家用車で物件管理を行ったりするケースが多くあります。このような場合、私的使用分と事業使用分を適切に按分する必要があります。

自宅を事務所として使用する場合の按分方法は、使用面積や使用時間による計算が一般的です。例えば、自宅面積100㎡のうち10㎡を事務所として使用している場合、家賃や光熱費の10％を経費として計上できます。

自動車の按分では、走行距離や使用日数による計算が行われます。年間走行距離1万kmのうち、物件管理で2000km使用した場合、自動車関連費用の20％を経費計上できます。

一般的な按分基準：

面積按分：使用面積 ÷ 総面積
時間按分：使用時間 ÷ 総使用時間
距離按分：事業使用距離 ÷ 総走行距離
件数按分：事業利用回数 ÷ 総利用回数

按分計算では、合理的で説明可能な基準を用いることが重要です。税務調査で按分根拠の説明を求められた際に、納得のいく回答ができるよう準備しておきましょう。

経費計上時の注意点と税務署対応

経費計上においては、税務署の調査に備えて適切な証拠書類を保管することが重要です。また、経費の計上時期についても正しく理解しておく必要があります。

領収書やレシートの保管は基本中の基本です。紛失した場合の経費計上は困難になるため、整理・保管方法を確立しておきましょう。電子帳簿保存法の改正により、電子データでの保存も認められていますが、適切な要件を満たす必要があります。

経費の計上時期は、現金主義と発生主義で異なります。不動産所得では、一般的に発生主義による計上が求められます。支払日ではなく、サービスを受けた日や商品を受け取った日が基準となります。

資本的支出と修繕費の区分も重要なポイントです。資産の価値を高める支出（資本的支出）は減価償却の対象となり、現状維持のための支出（修繕費）は全額その年の経費となります。判断が難しいケースでは、税理士への相談をおすすめします。

税務調査では、経費の必要性と妥当性について詳細な質問を受けることがあります。「なぜこの経費が不動産投資に必要なのか」を明確に説明できるよう、支出の目的と根拠を整理しておくことが大切です。

実際の損益通算による節税効果をシミュレーション

損益通算による節税効果を具体的な数字で確認することで、この制度の威力を実感できるでしょう。年収レベル別にシミュレーションしてみましょう。

年収500万円のサラリーマンの節税効果例

年収500万円の会社員が不動産投資を始めた場合の節税効果を計算してみます。給与所得控除後の所得金額は約356万円となります。

投資物件の条件：

物件価格：1500万円（建物1000万円、土地500万円）
築15年木造アパート（残存耐用年数10年）
年間家賃収入：120万円
その他経費：80万円（管理費、修繕費、借入金利子等）

年間の不動産所得計算：

家賃収入：120万円
減価償却費：100万円（建物1000万円÷10年）
その他経費：80万円
不動産所得：120万円 - 100万円 - 80万円 = ▲60万円

損益通算後の課税所得：
給与所得356万円 – 不動産所得損失60万円 = 296万円

節税効果の計算：

所得税：60万円 × 10％ = 6万円の減税
住民税：60万円 × 10％ = 6万円の減税
合計節税効果：12万円

この場合、実際のキャッシュフローは年間40万円のプラス（家賃収入120万円 – 現金支出80万円）でありながら、税務上は60万円の損失となり、12万円の節税効果を得られます。

高所得者ほど大きくなる損益通算のメリット

高所得者の場合、所得税率が高いため損益通算による節税効果はさらに大きくなります。年収1200万円のケースで見てみましょう。

給与所得控除後の所得金額は約1085万円、所得税率は33％となります。同じ物件で60万円の不動産所得損失が出た場合の節税効果は以下の通りです：

節税効果の計算：

所得税：60万円 × 33％ = 19.8万円の減税
住民税：60万円 × 10％ = 6万円の減税
合計節税効果：25.8万円

年収500万円の場合と比較すると、同じ60万円の損失でも節税効果は倍以上になります。これが累進課税制度の特徴であり、高所得者ほど損益通算のメリットが大きくなる理由です。

さらに高収入の方の場合、複数物件への投資により損益通算効果を拡大することも可能です。ただし、過度な節税を目的とした投資は本末転倒になるリスクもあるため、バランスの取れた投資戦略が重要です。

損益通算を活用した投資戦略の考え方

損益通算を効果的に活用するためには、長期的な視点での投資戦略が必要です。単年度の節税効果だけでなく、投資全体の収益性を考慮することが大切です。

初期数年間は減価償却費により税務上の損失を作り、中長期的には家賃収入による安定した利益を狙うのが基本戦略です。特に築古物件では、初期の減価償却期間中に大きな節税効果を享受し、その後は物件からの収益に注力する計画が有効です。

複数物件への投資では、償却期間の異なる物件を組み合わせることで、長期間にわたって損益通算効果を維持できます。木造アパート、鉄骨造マンション、RC造マンションを組み合わせることで、償却スケジュールを分散化できます。

ただし、損益通算ありきの投資は危険です。物件自体の収益性、立地条件、将来性を十分に検討した上で、損益通算は付加的なメリットとして捉えることが重要です。

損益通算で気をつけたい注意点とリスク

損益通算は魅力的な節税制度ですが、いくつかの注意点とリスクも存在します。これらを理解した上で活用することが重要です。

損益通算には期限があることを理解する

損益通算による節税効果は永続的に続くものではありません。特に減価償却費による損失の場合、償却期間が終了すると効果がなくなります。

減価償却期間の終了後は、家賃収入から現金支出の経費のみを差し引いた金額が不動産所得となります。それまで赤字だった物件が急に黒字に転じることもあり、税負担が大幅に増加する可能性があります。

例えば、10年間の減価償却期間中は年間60万円の損失で12万円の節税効果があった物件が、11年目以降は年間40万円の利益となり、税負担が13万円程度増加することもあります。

このような税負担の変化を予測し、長期的な資金計画を立てることが重要です。償却期間終了後の税負担増加に備えて、節税効果で浮いた資金を積み立てておくことも一つの対策です。

また、物件の売却タイミングも償却期間との関係で検討する必要があります。償却期間中に売却すると譲渡損失が発生する可能性があり、償却終了後の売却の方が有利になることもあります。

税制改正による影響と将来的な変更リスク

税制は定期的に見直しが行われるため、現在の損益通算制度が将来にわたって維持される保証はありません。過去にも不動産投資に関する税制改正が行われており、今後も変更される可能性があります。

近年では、不動産投資による過度な節税を制限する方向での改正が検討されることもあります。高所得者の節税手段として問題視されるケースもあり、制度の見直しが議論されています。

海外不動産投資については、2021年の税制改正により減価償却費の損益通算が制限されました。このように、政策的な判断により制度が変更されることは十分に考えられます。

税制改正のリスクに対応するためには、最新の税制情報を常にチェックし、必要に応じて投資戦略を見直すことが重要です。税理士などの専門家と定期的に相談し、変更に備えることも大切です。

過度な節税目的投資の危険性

損益通算による節税効果は魅力的ですが、節税だけを目的とした投資は大きなリスクを伴います。投資の本来の目的である収益性を軽視してはいけません。

節税効果を優先して収益性の低い物件を購入すると、長期的には大きな損失を被る可能性があります。減価償却期間終了後に物件価値が大幅に下落していたり、賃貸需要が低下していたりすれば、投資全体では損失となることもあります。

また、税務署は過度な節税スキームに対して厳格な調査を行うことがあります。経済的合理性のない取引や、明らかに節税のみを目的とした投資については、課税関係の見直しが行われる可能性もあります。

健全な不動産投資では、まず物件の収益性と将来性を十分に検討し、その上で損益通算による節税効果を付加的なメリットとして活用することが重要です。投資判断の主要な要素は、あくまでも物件の投資価値であるべきです。

損益通算を使った確定申告の手続きと必要書類

損益通算の効果を享受するためには、適切な確定申告手続きが必要です。必要書類の準備から申告方法まで、具体的な手順を確認しておきましょう。

青色申告と白色申告どちらを選ぶべき？

不動産所得の申告には、青色申告と白色申告の2つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分の状況に応じて選択することが重要です。

青色申告のメリット：

青色申告特別控除（最大65万円）の適用
青色事業専従者給与の必要経費算入
純損失の繰越控除（3年間）
貸倒引当金の設定が可能

青色申告の要件：

事前の届出書提出（青色申告承認申請書）
複式簿記による記帳（65万円控除の場合）
貸借対照表と損益計算書の添付

青色申告を選択する場合、開業から2ヶ月以内（または申告を開始したい年の3月15日まで）に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。

白色申告は手続きが簡単ですが、特別控除などの特典がないため、一般的には青色申告の方が有利とされています。ただし、記帳や書類作成の負担が大きいため、投資規模や税務知識に応じて選択することが大切です。

確定申告で必要になる書類と準備のポイント

確定申告では、多くの書類が必要になります。年間を通じて適切に整理・保管しておくことで、申告時期の負担を軽減できます。

主要な必要書類：

書類名	内容
賃貸借契約書	家賃収入の根拠資料
家賃収入明細	月別の収入記録
領収書・レシート	各種経費の証明書類
借入金明細書	ローン残高・利息の内訳
固定資産税納税通知書	税額の確認資料
火災保険証券	保険料の確認資料
修繕費見積書・請求書	工事内容と金額の記録